모던아재의 정보 : 부자들만 몰래 하는 자녀에게 세금 걱정없이 아파트 주는 방법

부자들의 자녀에게 집 주기

• 현황: 요즘 강남의 부자들은 자녀에게 집을 주는 방법으로 증여 대신 매매를 선택하고 있다.
• 이유: 매매를 통해 세금을 수억 원 절세할 수 있기 때문에 부자들이 더 부자가 되는 구조이다.
• 목표: 자녀에게 세금 걱정 없이 집을 주는 방법을 소개하고자 하며, 이를 위해 세 가지 방법을 제시할 예정이다.
• 구독 요청: 국세청 아는형 구독자들에게 유용한 정보를 제공하기 위해 좋아요와 구독을 요청하고 있다.

저가 매매의 개념 설명

• 정의: 저가 매매란 시가보다 저렴하게 매매 거래를 하는 것이다.
• 적용 가능성: 이 방법은 누구나 사용할 수 있는 방법으로, 많은 사람들에게 도움이 될 수 있다.
• 사례 소개: 부모 자식 간의 저가 매매를 통해 6억 원 정도 절세할 수 있는 사례를 소개할 예정이다.
• 중요성: 저가 매매는 자녀에게 세금 걱정 없이 집을 주는 첫 번째 방법으로 강조된다.

상속세 계산 사례

• 상담 사례: 70대 부부가 상담을 위해 방문하였으며, 30년 전에 취득한 아파트에서 자녀들을 키운 후 현재도 거주하고 있다.
• 재산 현황: 해당 아파트의 시가는 약 20억 원이며, 다른 재산을 포함하여 총 30억 원의 재산을 보유하고 있다.
• 상속세 우려: 주변 친구들로부터 상속세에 대한 우려를 듣고 미리 계획을 세우기 위해 상담을 요청하였다.
• 상속세 계산: 상속세는 4억 4천만 원으로 계산되며, 이는 부부와 자녀들 간의 상속 재산 분배에 따라 달라진다.

상속세 절감 방법

• 상속세 절감 요청: 상담을 통해 세금을 줄이면서 자녀에게 잘 분배할 방법을 문의하였다.
• 자녀 상황 조사: 자녀들은 모두 결혼하였고, 각자 집을 보유하고 있는 상황이다.
• 자산 분배: 큰아들 부부는 40대 중반으로, 18억 원의 아파트를 공동명의로 보유하고 있다.
• 양도세 절세: 양도로 인한 자산 이전이 절세를 위해 가장 좋은 방법이 될 수 있음을 강조한다.

저가 매매의 절세 효과

• 저가 매매의 이점: 저가 매매를 통해 6억 원의 증여세 없이 증여받는 효과가 발생한다.
• 상속세 감소: 매매 거래를 통해 상속 재산이 합법적으로 6억 원 감소하는 효과가 있다.
• 상속세 계산 변화: 매매 이전 상태에서의 상속세는 4억 4천만 원이지만, 매매 이후에는 2억 8천만 원으로 줄어든다.
• 결과: 저가 매매를 통해 1억 6천만 원의 상속세 절감 효과가 발생한다.

부담부 증여의 개념

• 정의: 부담부 증여란 증여 재산에 채무를 포함하여 증여하는 것이다.
• 적용 사례: 아버지 소유 아파트를 저가 양수하려는 경우, 세금 계산을 통해 부담부 증여를 고려할 수 있다.
• 세금 절감 효과: 채무를 포함하여 증여할 경우, 증여세가 줄어드는 효과가 있다.
• 양도 소득세: 부담부 증여 시, 증여자에게 양도 소득세 부담이 발생할 수 있음을 유의해야 한다.

부담부 증여 사례 분석

• 상담 사례: 강남에 있는 시가 25억 원의 아파트에 대해 부담부 증여를 고려하는 사례가 있다.
• 채무 포함: 아버지가 10억 원의 채무를 포함하여 아파트를 증여할 경우, 증여세가 줄어드는 효과가 있다.
• 세금 계산: 시가 25억 원에서 채무 10억 원을 공제한 15억 원에 대한 증여세가 계산된다.
• 연부 연납: 증여세는 연부 연납으로 나눠 낼 수 있어, 본인 소득으로 납부 가능하다.

혼인 증여 공제 활용

• 혼인 증여 공제: 자녀가 결혼할 때 5억 원 이하의 아파트를 증여할 경우, 혼인 증여 공제를 활용할 수 있다.
• 세금 계산: 아들이 전부 증여를 받을 경우, 증여세가 6천만 원으로 계산된다.
• 공동명의 활용: 아들과 며느리의 공동명의로 저가 양수도를 권장하여 세금 문제를 해결할 수 있다.
• 금융기관 대출: 부족한 자금은 대출을 통해 마련할 수 있도록 안내한다.

결론 및 조언

• 저가 양수도 요건: 저가 양수도로 절세 효과를 내기 위해서는 두 가지 요건이 필요하다.
  1. 양도하는 부모님이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 한다.
  2. 양수하는 자녀가 확실한 자금 원천을 가져야 한다.
• 상황에 맞는 방법: 각자의 상황에 맞는 절세 방안을 찾아야 하며, 전문가와 상담 후 진행하는 것이 중요하다.
• 취득세 검토: 의사 결정 시 취득세도 함께 검토해야 하며, 2023년부터 취득세 과세 표준이 변경되었음을 유의해야 한다.
• 세금 부담: 누군가에게는 최고의 절세가 누군가에게는 독이 될 수 있음을 기억해야 한다.